庆阳市西峰区人民政府

西峰区国有土地上房屋征收评估办法

第一章  总 则

第一条  为了规范全区国有土地上房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，保证房屋征收评估客观公平，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》及西峰区人民政府《关于贯彻落实国有土地上房屋征收与补偿条例的意见》等相关法律、法规和规章，结合实际，制定本办法。

第二条  本办法所称国有土地上房屋征收评估（以下简称征收评估），是指根据被征收房屋区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响其价值的各项因素，对其房地产市场价格进行的评估。

房地产价格评估机构（以下简称评估机构）、房地产估价师应当客观、公正的开展房屋征收评估工作，并对出具的评估报告负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第二章   管 理

第三条  区国征办负责全区征收评估的监督管理，征收单位负责本办法的组织实施。 

第四条  在西峰区从事征收评估的评估机构必须具备房地产评估相应资质，并在区国征办备案。

第五条  承担征收评估业务的评估机构依据《庆阳市西峰区人民政府办公室关于印发西峰区国有土地上房屋征收评估机构选定办法（试行）的通知》（区政府办发〔2017〕25号）确定。

评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、恶意低收费、虚假宣传、虚假申报评估人员等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第六条  房屋征收决定公告确定的同一征收范围内的被征收房屋，原则上由一家评估机构评估；需要由两家或两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、程序、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

第七条  评估机构选定后，征收范围所在地乡镇（街办）及相关部门与评估机构签订《房屋征收评估委托合同》。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

《房屋征收评估委托合同》应当载明下列事项：

委托人和房地产价格评估机构的基本情况；

负责本评估项目的注册房地产估价师；

评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

委托人应提供的评估所需资料；

评估过程中双方的权利和义务；

评估费用及收取方式；

评估报告交付时间、方式；

违约责任；

解决争议的方法；

其他需要载明的事项。

第八条  在征收评估活动中，评估机构和房地产估价师有违法违规行为的，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》及《西峰区国有土地上房屋征收评估机构选定办法（试行）》等规定处罚。

第九条  对于承接的征收评估项目，评估机构应当指派与征收评估项目工作量相适应的注册房地产估价师开展业务。

从事征收评估的人员应当具有房地产评估资格证书，并在法定机构登记注册。

第十条  征收评估前，征收范围所在地乡镇（街办）及相关部门应当向评估机构明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。并向受托的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理情况。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；房屋权属证书与房屋登记薄的记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记薄为准。对于未经登记的建筑，应当按照市区人民政府认定、处理结果进行评估。

第十一条  房屋征收当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，协助评估机构进行现场查勘，搜集被征收房屋价值评估所必需的被征收房屋状况的资料，房屋征收当事人未履行义务造成评估结果失实的，房屋征收当事人应当承担相应责任。

第十二条  评估人员从事征收评估活动时，应当对被征收房屋进行实地查勘，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，制作和保留被征收房屋的影像数据，并妥善保管。实地查勘记录由查勘的评估人员、征收当事人签字认可。

房屋征收当事人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中做出相应说明。

征收评估中所涉及的房屋建筑面积测量标准依据建设部《房屋测量规范》执行。

第十三条  评估机构应当依照《房地产估价规范》的规定出具征收评估报告。评估报告应由负责征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。

评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十四条  评估机构应当按照《房屋征收评估委托合同》的约定，向征收范围所在地乡镇（街办）及相关部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。征收范围所在地乡镇（街办）及相关部门应当将分户的初步评估结果及时转交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。

第十五条  公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。初步评估结果存在错误的，评估机构应当修正。                                       

公示期满后，评估机构应当向征收范围所在地乡镇（街办）及相关部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。征收范围所在地乡镇（街办）及相关部门应当及时向被征收人转交分户报告。

第十六条  被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第十七条  评估机构应当将下列资料整理存档：

（一）评估报告（含技术报告）；

（二）评估委托合同；

（三）房屋征收公告及相关档案资料（复印件）；

（四）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；

（五）评估对象的实地查勘记录、照片等数据；

（六）其它涉及评估项目的必要数据。

第十八条  房屋征收当事人对评估报告有疑问的，出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。房屋征收当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向评估机构提交书面复核评估申请。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面答复告知申请人。

第十九条  房屋征收当事人对评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向区国征办提交书面技术评审申请。

第二十条  受理征收评估评审申请后，由区国征办组织专家评审组进行评审，（评审组应当由5人以上，其中半数应当为注册房地产估价师组成），处理征收评估评审事宜。

原评估机构有义务对评估专家评审组评审涉及的有关事宜进行说明。

第二十一条  评估专家评审组应当自收到申请之日起10日内，对申请评审的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估值确定方式等评估技术问题出具书面评审意见。

评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具该评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十二条  为了方便评审工作开展，由区国征办负责成立评审专家组，对房地产价格评估机构、房地产估价师出具的评估报告客观、公正地开展鉴定工作，并对出具的评审意见负责。

第二十三条  分户评估价值超过200万元以上的评估报告，在签订征收补偿协议前由项目实施单位和区国征办组织专家对征收评估报告进行评审，评估公司根据专家评审意见出具正式评估报告，实施单位与被征收人签订征收补偿协议，兑付补偿资金。

第二十四条  房屋征收评估费用由委托人承担，评审费用由评估公司承担；但评审改变原评估结果的，评审费用由原评估机构承担。征收评估费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行，评审费用收费标准由区国征办和专家组以及项目实施单位协商确定。

第二十五条  被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

第二十六条  被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第二十七条  被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第二十八条  为规范全区房地产评估市场，凡在本区内进行评估的评估机构，应按以下标准收费：

档次        房地产价格总额（万元）      累进计费率‰

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１      ｜    100以下（含100） ｜         4

２      ｜    101以上至1000    ｜       2.4

３      ｜    1001以上至2000   ｜       1.4

４      ｜    2001以上至5000   ｜       0.7

５      ｜    5001以上至8000   ｜       0.3

６      ｜   8001以上至10000   ｜       0.2

６      ｜      10000 以上      ｜       0.1

第二十九条  各项目实施单位、各部门和房地产评估机构应严格执行规定的收费原则和收费标准，规范区内房地产评估服务市场。凡在西峰区范围内进行评估的评估机构未经区国征办确认而自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由区国征办取消在西峰区范围内进行评估业务的资格。

第三章   附 则

第三十条  本办法自公布之日起施行，有效期限为5年